A digitalização dos espaços empresariais: de mais-valia a norma

Durante muito tempo, tudo o que os senhorios, empresas de construção e promotores imobiliários tinham de se preocupar em fornecer era a eletricidade, canalização e aquecimento central, deixando o design dos espaços e especificações técnicas à responsabilidade das empresas.

Contudo, com a crescente normalização das tecnologias disruptivas – e resultante subida das expectativas – começa a haver, se não pressão, algum interesse em que os fornecedores de espaços empresariais forneçam também a infraestrutura de telecomunicações e tecnologia. Ainda não é condicionante, mas apresenta certamente uma forma de se diferenciarem no mercado.

De qualquer modo, as tecnologias para espaços empresariais estão a evoluir ao ritmo da transformação digital, e – mais tarde ou mais cedo, dependendo do país – vão acabar por se tornar a norma. Os fornecedores de espaços empresariais têm, portanto, de se manter a par destas tendências ou arriscar ficar para trás; aqueles com as competências tecnológicas certas vão poder exigir rendas premium, enquanto quem não puder oferecer estas mais-valias poderão vir a ter de oferecer descontos. Isto vem a agravar-se com a necessidade crescente que as empresas têm de atrair talentos com benefícios não-monetários, como locais de trabalho tecnologicamente avançados.

Mais decisiva ainda será a diretiva Near-Zero energy Buildings do Parlamento Europeu, que requer que todos os edificios tenham um balanço energético próximo do zero até ao final de 2020 – algo que só é conseguido com recurso a sistemas de gestão para optimizar a a eficiência energética.  

Por enquanto, as considerações tradicionais, como a localização, acesso a transportes, e área total continuam a ser os principais critérios de escolha, especialmente enquanto estas tecnologias se mantiverem no domínio exclusivo das grandes empresas e empresas tecnológicas. Contudo, alguns proprietários e promotores imobiliários estão a começar a enriquecer a sua oferta com mais-valias tecnológicas como soluções IoT para climatização, que permitem otimizar o consumo energético e melhorar o bem-estar dos ocupantes.

Estas são aplicações relativamente comuns em Smart Building, mas os dados que geram têm mais potencial ainda – não só para analítica, monitorização e gestão do edifício como também para gestão do espaço por parte dos colaboradores.

Através de aplicações móveis ou plataformas de software, algumas empresas já oferecem aos seus colaboradores a possibilidade de, por exemplo, verificar a ocupação, luz e temperatura de várias áreas de reunião antes de decidir onde se querem reunir – ou, no caso de hot desking, passar as próximas horas a trabalhar. 

Por outro lado, os dados monitorizados pelos operadores dos sistemas do edifício permitem determinar padrões de ocupação e consumo de energia em função de fatores como o tempo e a hora do dia para optimizar a eficiência operacional do edifício e dos serviços de manutenção e limpeza.

No extremo disto temos o Edge, edifício que aloja a sede da Deloitte em Amsterdão, que combina climatização passiva com sensores de luminosidade, temperatura e ocupação para optimizar a eficiência energética de modo a – com a adição de painéis solares – produzir mais energia do que consome. Os colaboradores trabalham em regime de hot desking, sendo-lhes atribuídos espaços de trabalho consoante as suas preferências de climatização e localização pré-definidas via app móvel e, num espaço fechado, as condições são automaticamente ajustadas consoante as preferências das pessoas presentes.

Condicionantes financeiras à parte, a receção deste tipo de aplicações tende a variar significativamente de cultura para cultura. Nos Estados Unidos existe uma muito maior resistência, por exemplo, do que na China, Japão ou Singapura – países nos quais várias empresas e instituições públicas já adotaram tecnologias de reconhecimento facial para autenticação em pontos de segurança.

Um exemplo menos Orwelliano da climatização eficiente são as smart windows, que não sendo ainda mainstream (ou acessíveis) têm vindo a ganhar adesão. A imobiliária Durst Organisation, por exemplo, instalou num edifício empresarial na baixa de Manhattan smart windows que escurecem consoante a luminosidade exterior, tornando desnecessário o uso de estores – um benefício, considerando a vista que estes estariam de outro modo a obstruir.

Estas janelas foram fornecidas pela View, que fabrica ‘vidro dinâmico’. Quando a luz do sol recai sobre este vidro, uma substância entre as duas camadas do vidro duplo escurece, reduzindo o encadeamento – que pode conduzir a cansaço ocular, dores de cabeça e sonolência) e a subida da temperatura (que conduz a um uso mais intensivo do ar condicionado e, consequentemente, do consumo energético), ao mesmo tempo que mantém o uso de luz natural, o que o uso de estores condiciona.

A isto a View planeia adicional um conjunto de funcionalidades que, segundo o CEO Rao Mulpuri, permitirão que sejam usadas como ecrãs, para videoconferência e exibição de conteúdos.

As janelas não serão as únicas superfícies reaproveitadas para este propósito: o digital signage mais “tradicional” de parede está a ver cada vez maior adesão no setor empresarial em todo o mundo. Nos Estados Unidos, segundo a New York Times, especialistas em imobiliária citam um crescimento de 100 a 400% no investimento dos fornecedores de espaços empresariais em sistemas audiovisuais nos últimos cinco anos, correspondendo ao principal fator da subida dos preços dos espaços empresariais nesse período. 

No entanto, antes de entrar na área da tecnologia de ponta, um bom fator diferenciador por onde começar é a infraestrutura de conetividade – mesmo que o proprietário não ofereça à partida tecnologia de ponta, uma boa base de conetividade facilitará em muito a sua implementação, e, no caso da WiFi, constitui um benefício em si própria.

DivcoWest, uma imobiliária em São Francisco, está a priorizar a tecnologia no projeto de Cambridge Crossing, um complexo de quase 20 hectares a ser construído em Cambridge, Massachussetts.

Ao oferecer infraestrutura de alta tecnologia, DivcoWest pretende que Cambridge Crossing atraia o mesmo perfil de cliente que locais como a vizinha Kendall Square, que conta com empresas como o Google e Facebook. Mesmo antes da conclusão do projeto, a Philips já alugou sete andares do primeiro edifício para a sua sede norte-americana.

Quando concluído, Cambridge Crossing terá seis edifícios empresariais com quase 200 mil metros quadrados. No subsolo, dentro das paredes e acima dos tetos, circularão à volta de seis quilómetros de fibra ótica, prometendo uma coneção WiFi robusta e ininterrupta em qualquer ponto do complexo. Os cabos entrarão em cada edifício através de oito condutas, suficiente para acomodar múltiplas operadoras e oferecer backup da conetividade em caso de falha.